Як по-розумному орендувати квартиру: 9 простих кроків
ОРЕНДА КВАРТИРИ ДАВНО СТАЛА ЗВИЧНИМ СПРАВОЮ, Але все одно викликає багато запитань. Чи потрібен договір? Що буде, якщо різко виїхати, не попередивши власника? Чи можна отримати депозит назад, якщо власник приміщення не хоче його віддавати?
На практиці все не так страшно - чи, принаймні, можна вирішити. В оренді квартири є три основних етапи: зняти приміщення, прожити в ньому необхідний термін і покинути його. За допомогою юриста Юлії Сакунова розбираємося, як на кожному з них не потрапити в неприємності.
Наполягайте на договорі
Уявімо собі, що ви знайшли чудовий варіант: недорога затишна квартира з зручним розташуванням, і здає її доброзичлива господиня. Ви знаєте, що для оренди потрібно укласти договір, але вона говорить вам: "Та який договір! Живіть просто так, а мені платите гроші - і все".
Можливо, все так і буде - а може, одного разу з відрядження повернеться син господині і змусить вас з'їхати. Якщо пощастить, в такій ситуації вам дозволять зібрати речі і виїхати спокійно, а якщо немає - можна наштовхнутися на замінені замки, а речі витягувати з поліцією, якій теж треба довести, що вони ваші (це аж ніяк не очевидно - підстав складати в цій квартирі речі у вас немає). Якщо ви заплатили вперед, цих грошей ви теж можете не побачити. Якщо людина, у якого ви хочете зняти квартиру, категорично не хоче підписувати договір оренди, краще пошукайте інше житло. Інакше є ризик, що вам доведеться попрощатися з улюбленими речами.
Перевірте, кому належить квартира
Припустимо, господиня згодна укласти договір. Не поспішайте діставати ручку: спочатку переконайтеся, чи має вона право здати вам квартиру. Для цього потрібно подивитися свідоцтво про власність - причому людина, з яким ви збираєтеся укласти договір, повинен бути власником всієї квартири, а не частки в ній. "Не хвилюйтеся, - може сказати юридично підкований господар. - У мене у власності тільки ½ квартири, але користування квартирою закріплено судом за мною - і рішення є". На жаль, для вас це не має ніякого значення: суд закріпив право користування квартирою саме за тим, хто хоче вам її здати, а не за вами або кимось ще. Так що другий власник може запросто змусити вас з'їхати і навіть змінити замки.
В такому випадку ви повинні попросити згоду другого власника (або інших власників, якщо їх декілька), причому в письмовій формі - усна домовленість не підійде. Господар або господиня може зітхнути, піти в сусідню кімнату і через п'ять хвилин принести папірець, на якій написано, що другий власник не заперечує проти здачі квартири в оренду. У вас можуть бути підстави сумніватися, що написав її саме та людина, чиїм ім'ям він підписаний, але цього документа вам цілком достатньо: якщо що, розбиратися власники будуть вже між собою і через суд - а ви встигнете спокійно виїхати з квартири. Нотаріально завіряти дозвіл не потрібен.
Якщо з якоїсь причини ви сумніваєтеся, що свідоцтво про власність або його копія справжні, ви можете це перевірити - це можна зробити в будь-якому МФЦ. Якщо власність була зареєстрована після 1998 року, потрібно замовити довідку про власників квартири (це можна зробити за її адресою). Якщо реєстрація була раніше 1998 року, запросите довідку про раніше оформлених правах на цю квартиру. Можна запросити обидві довідки - тоді ви будете точно впевнені, що той, хто став господарем до 1998 року, так ним і залишився. Врахуйте, що відповідей на запити доведеться чекати тиждень.
І ще один нюанс: якщо людину, з яким ви уклали договір, суд визнає недієздатним, тому, хто хотів би виселити вас з квартири, доведеться оскаржувати цей договір через суд - а це дасть вам час спокійно зібратися і виїхати.
Переконайтеся, що в договорі є потрібні дані
Нарешті можна укладати договір - в цьому випадку ви з господарем або господинею квартири станете наймачем і наймодавцем відповідно. Якщо у власника не знайшлося зразка договору, його можна завантажити з інтернету. Правда, розслаблятися рано: треба уважно стежити за тим, що написано в документі.
Обов'язково повинні стояти дата укладення договору і реквізити сторін: прізвища, імена, по батькові і адреси. Можна вказати і паспортні дані, але це не сувора вимога. Повинен бути позначений об'єкт оренди (квартира або кімната), тут же повинна бути посилання на свідоцтво про власність. Оптимально, якщо вам дадуть копію цього свідоцтва. Термін оренди повинен бути чітко позначений - інакше за замовчуванням буде вважатися, що квартиру ви зняли на п'ять років. Згідно зі статтею 683 Цивільного кодексу РФ, максимальний термін договору найму житла - п'ять років, він і вважається базовим.
Розмір орендної плати, зазначений у договорі, поширюється на весь термін оренди, якщо не вказано інше. За обопільною домовленістю з наймодавцем ви зможете змінити суму в будь-який момент - для цього потрібно підписати відповідний додаток до договору. Простежте, щоб там також був зазначений порядок оплати рахунків: наприклад, ви відповідаєте за телефон, світло і воду, а власники квартири - за все інше.
Подумайте про закінчення дії договору
Якщо не хочете, щоб господарі квартири приходили перевіряти вас кожен день, прослідкуйте, щоб в договорі було написано, як часто наймодавець повинен перевіряти стан квартири - наприклад, раз на місяць. Також корисно вказати в документі, за який термін до закінчення його дії наймодавець повинен повідомити вас, чи хоче він продовжувати договір і на яких умовах. Заодно краще вказати, наскільки заздалегідь він повинен попередити вас про те, що ви повинні виїхати, в разі якщо захоче продати квартиру.
Майте на увазі, що договір оренди квартири не пролонгується автоматично. Після закінчення терміну оренди його треба укладати заново, якщо ви досягнете з наймодавцем домовленості. Якщо ви забудете подбати про продовження договору, знову ризикуєте опинитися перед зачиненими дверима і втратити частину речей.
Вивчіть права і обов'язки - свої і власника квартири
Вивчіть розділ "Обов'язки і права наймодавця". Там повинно бути вказано, що наймодавець зобов'язаний повернути вам страховий депозит, якщо у нього немає до вас матеріальних претензій. Страховий депозит - це сума, яку ви передаєте наймодателю разом з першим внеском за оренду в обмін на ключі. Він потрібен, щоб забезпечити збереження самої квартири і майна наймодавця. Тобто якщо ви, наприклад, зламали меблі, то при виїзді з цього депозиту утримають вартість нанесеного вами шкоди. З нього ж утримають борги по закріпленим за вами комунальним або орендними платежами. Якщо ви нічого не зламали і не зіпсували, наймодавець має повернути вам депозит.
У цьому ж розділі повинно бути прописано, що усувати наслідки трапилася не з вини наймача - обов'язок власника. Тобто якщо квартиру затопило через комунальних служб, ремонт - турбота власників, а не ваша. Само собою, якщо аварія сталася з вини наймача, тобто вашої, ви самі повинні усувати наслідки.
Обов'язки є і у вас, і перераховані вони в розділі "Обов'язки і права наймача". Вивчіть цей розділ не менш, а краще уважніше, ніж всі інші. По-перше, в квартирі повинні проживати тільки ви і ті, хто вказаний в договорі. Тобто якщо збираєтеся жити з чоловіком, партнеркою, подругою, тіткою, обов'язково вкажіть їх в договорі - інакше господар вкаже їм на двері і буде правий. Також вкажіть в документі улюблену собаку або кішку, щоб їх не спіткала така ж доля. Єдиний, кого ви можете приводити з собою жити, не попередивши наймодавця, - це ваш неповнолітня дитина (відмова порушує його інтереси). Але навіщо зайві проблеми - краще вкажіть і сина або дочку.
Якщо власник дозволяє вам здачу в поднаём (що малоймовірно), це теж повинно бути написано в договорі. Якщо в документі цього немає - значить, вам не можна перездавати квартиру або її частину кому-небудь ще. Також в цьому пункті договору вказується, що наймач не може встановлювати обладнання (не лякайтеся, мікрохвильовку поставити можна - мова скоріше про вбудованої техніки), сигналізацію, проводити реконструкцію і так далі. Так що якщо ви думали знести стіну, щоб збільшити кімнату - забудьте. Якщо ви хочете зробити в квартирі косметичний ремонт, це теж потрібно узгодити з наймодавцем.
Зверніть увагу, що наймач квартири має право там тільки жити. Якщо ви відкриєте адвокатську контору або магазин, це буде серйозним порушенням і договору, і законодавства РФ. Якщо одна зі сторін порушує умови договору, це може скінчитися його достроковим розірванням, так що поставтеся до всього написаного серйозно.
Не забудьте акт прийому-передачі
До договору додаються копії акт прийому-передачі квартири, який також повинен бути підписаний у двох примірниках. Якщо такого акту не буде і в ньому не буде докладно описано, в якому стані знаходиться квартира, які в ній речі і як вони виглядають, це може вийти вам боком. Через тиждень господарі можуть забути, що посудомийна машина вже рік не працює, а на ванні великий скол, і стануть звинувачувати в цих пошкодженнях саме вас. Суд стане на їхній бік, і вам доведеться за це платити.
Підіб'ємо підсумки: у вас повинні бути копія свідоцтва про власність, дозвіл іншого власника або власників квартири, якщо потрібно, два примірники договору та два примірника акта прийому-передачі. Тепер можна підписати документи, віддати по одному примірнику господарям, взяти ключі і попрощатися, уточнивши, коли вони прийдуть в наступний раз. Після підписання договору ваше завдання - не порушувати його умови. В якості додаткової обережності документи можна завжди носити з собою - наприклад, щоб довести, що вони у вас є, якщо власник несподівано змінить замки.
відстоюйте депозит
В майбутньому - далекому чи ні - вам, швидше за все, доведеться виїжджати з квартири. В цьому випадку вам з наймодавцем треба буде підписати новий акт прийому-передачі, де буде вказано, в якому вигляді ви повертаєте йому квартиру і майно. Він поверне вам страховий депозит (або утримає його, частково або повністю, якщо необхідно), ви повернете йому ключі і, побажавши один одному удачі, попрощаєтеся. Це ідеальний варіант - але на ділі можуть виникнути труднощі.
Якщо наймодавець "забуває", "не хоче", "не може" або з інших причин відмовляється повертати вам страховий депозит, а вам все-таки хочеться його отримати, доведеться йти до суду. Підписаний обома сторонами другий, більш пізній акт прийому-передачі буде доказом того, що ви всі зобов'язання за договором виконали, так що наймодавець повинен повернути вам депозит.
Пам'ятайте, що договір можна розірвати достроково
Проблеми можуть виникнути і в разі, якщо договір розривається достроково, через те, що одна зі сторін його серйозно порушила. Наприклад, якщо ви привели до себе жити ще п'ять чоловік. Або якщо після відходу господаря з усіх щілин раптом полізли таргани і пацюки, про які він вам нічого не сказав, і усувати цю неприємність наймодавець відмовляється. У цих випадках варто орієнтуватися на дві статті Цивільного кодексу: статтю 451 "Зміна і розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин" і статтю 687 "Розірвання договору найму житлового приміщення".
Ви маєте право достроково розірвати договір у будь-який час, письмово попередивши про це власника квартири за три місяці. Крім того, в деяких випадках закон дозволяє зробити це через суд - наприклад, якщо приміщення в аварійному стані. Наймодавець має право розірвати договір через суд, якщо ви не вносили оренду більше двох місяців при короткостроковій оренді (договір складено менше ніж на одинадцять місяців) і більше шести місяців при довгостроковій (договір діє більше року).
Відстоюйте свої права
У разі коли ви хочете достроково розірвати договір, наймодавець може зайняти глуху оборону і просто відмовитися проходити цю процедуру. Тоді вам доведеться діяти самостійно, так, щоб захиститися від можливих зазіхань з його боку. Направте наймодателю письмове повідомлення про те, що розриваєте договір оренди на таких-то підставах з такого-то числа (після закінчення останнього оплаченого періоду). У повідомленні попередьте його, що якщо він не з'явиться в квартиру, ви просто з'їдете, а ключі покладіть в поштову скриньку. Відправляти це треба обов'язково рекомендованим листом з повідомленням і описом вкладення. Копію повідомлення разом з усіма поштовими документами потім збережіть у себе - вони стануть в нагоді вам на випадок суду як доказ ваших дій.
Якщо наймодавець так і не відреагував, тим самим він покладає ризик несприятливих наслідків на себе. Простіше кажучи, мовчання в цьому випадку - знак згоди. У призначений день, забравшись в квартирі, виносьте свої речі, замкніть її, опустіть ключі в поштову скриньку і спокійно йдіть. Всі папери - договір оренди, копію спрямованого вами повідомлення з поштовими документами - зберігайте протягом трьох років з цього моменту, на випадок якщо наймодавець раптом вирішить стягнути з вас плату за залишок періоду. Позовна давність становить три роки.
фотографії:serkucher - stock.adobe.com, Feng Yu - stock.adobe.com, Igor Kovalchuk - stock.adobe.com
